武昌欧景苑小区一业主周某以家庭被盗为由，拒缴物业管理费。法院判决其应缴物业管理费后1年多仍不执行，武昌区法院昨日对其采取强制措施，作出行政拘留15天的决定。

    周某之妻严某昨日下午向本报反映，他家没缴物业管理费，被小区物业告了，当日上午，她丈夫进了武昌区法院后就没有回来，打电话才得知人被法院拘留了。

    严某介绍，他们2005年入住小区，对小区管理很不满意，曾就小区内卫生环境差向物业反映，但物业未能处理。去年3月，她家被盗，损失3万余元，案件至今未破。物业公司未能给业主提供安全的治安环境，所以她家拒缴物业管理费。

    武昌区法院执行局负责人介绍，周某家2005年7月起至2011年8月间未缴物业管理费，小区物业公司去年将周某告上法庭。去年8月，武昌区法院判决周某向小区物业公司支付物业管理费2300余元。宣判后，周某既未申请上诉，也一直拒绝支付物业管理费。今年8月，小区物业公司向武昌区法院申请强制执行，武昌区法院向周某下达了强制执行通知书，周某置之不理。昨日上午，武昌区法院传唤周某，要求周某履行法院裁决的义务，但周某表示，他家的事情没有得到解决（即被盗案件未破），不缴物业管理费。武昌区法院于是依法对其作出行政拘留15天的决定。

    周某妻子对此愤愤不平，自己家被盗，明明是受害者，反而被拘留。

    律师说法>>> 

    不满物业业主可起诉

    北京盈科武汉律师事务所律师郁鸿生解释，只要物业公司提供了物业管理服务，业主就必须按合约缴纳物业管理费，不得以任何理由拒缴。小区物业管理不到位，业主可以取证，另行起诉物业公司，而不能作为拒缴物业管理费的理由。

[关键词]

 物业纠纷  强制执行  选择性执法 [影响力]

    2005年，朝阳法院受理了执行案件12000多件，占全市法院执行案件的1/7，位居全市法院第一位。为了使案件尽快执行完毕，朝阳法院10月30日对物业纠纷等案件进行了集中强制执行，这种措施在全国尚属首例。       物业公司与业主的纠纷具有经常性与普遍性，业主常常成为博弈中的弱势群体。这次强制执行得到了社会人群重大关注，舆论几乎一边倒的对业主给予同情，指责朝阳法院野蛮执法；而朝阳法院以正当法律程序为由辩护，引起了这次强制执行孰是孰非的争论。 [案情]

    2005年10月30日早上，朝阳法院对区所属居民小区开始清欠物业费的行动。这次行动共出动42名执行法官和56名法警，兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行。据朝阳法院执行庭副庭长汪冬介绍，此次行动共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款，另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。许多被强制执行的业主称，拒缴物业费的原因是物业公司未能履行其合同义务。汪冬认为：“可以通过合法的方式维护自己的权利，他们可以去法院起诉，法院会按照法律的规定平等地保护当事人的合法权益。”朝阳法院强制执行物业费的举动引起了社会各界强烈反响，一时间京城各大报刊、电视台都进行了相关报道，新浪、搜狐等门户网站也都转载了相关报道，并贴出很多法警强制执行、扣押当事人的照片。这些强烈冲击人们眼球的照片更是引起了轩然大波。   面对人们对此事的议论，朝阳法院于2005年11月2日召开了物业纠纷执行情况的新闻发布会。会上，执行庭庭长康长庆说：“截止到昨天，12名因拒缴物业管理费而被拘留的被执行人已全部交纳了物业管理费，共78893元，另有38人在我院集中执行之后主动交纳了物业费。判决书一经生效就具有法律强制执行力，当事人如不自动履行，且进入执行程序后仍不履行的，就构成了‘拒不履行’，法院将强制执行并予以相应的处罚。我们还将继续加大强制执行的力度。”

    各方观点 î北京汉卓律师事务所律师秦兵认为，目前业主和物业公司的纠纷主要是因为业主对物业服务不满意，还有房屋质量等开发商前期遗留的问题等。业主以物业服务不到位为由来抵制交物业费的行为并不明智，因为最后的结果是合同义务仍必须履行。业主不满物业的服务可以另外起诉物业公司，选择这样的方式维护自己的权益才是正确的。从公平的角度来看，大部分的业主都交了物业费，不交的人对于已经交的大部分人是不公平的，不交的小区对于已经交的小区也是不公平的。从这个角度看，法院的强制执行是为了实现公平。从法律的角度讲，法院的强制执行属于司法执法，是完全符合法律规定的。但是，从经济的角度来看，这个纠纷主要是属于人民内部矛盾，最好是由业主委员会和物业公司通过协商来解决。诉讼方式耗费成本太高，通过低成本的谈判渠道可能收到的效果会更好。î北京大学法学院教授尹田认为，从业主以物业服务不到位为由来抵制交物业费的行为可以看出，老百姓往往会用抵制的方式来维护自己的权益，而不是积极地去争取。由于缺乏相关的法律知识，因此他们也就无法找到合法、有效的维护自己权益的方式。物业和业主的关系具有特殊性。业主是一个比较宽泛的人群，它与特殊主体如企业、公司、机关不同。因此，在解决涉及宽泛人群问题时要考虑日常生活领域，而不能看做一个简单的商品交易关系。他们往往法制观念不强，可能没有应诉，作出了判决也不知道怎样维护自己的权益，不知道诉讼技巧，本可反诉或者上诉的也错过了有效时期。生活中的问题很复杂，有的认为自己确实有委屈，合理不合法的，也有的是无理也要辩三分。法律是应该严守，但不能不管严守的效果，法院审判一定要注重效果。î11月3日，《工人日报》发表郭振清文章《解决物业纠纷不能仅靠“强制执行”》，文章认为，导致物业纠纷和业主欠费的原因十分复杂，政府应进一步健全物业管理规则。   “在当前不少地方业主与物业公司矛盾突出、物业纠纷屡屡发生、不少业主欠费的情况下，朝阳区法院此举引起了社会公众的高度关注。    从报道来看，法院介入物业费纠纷并强制执行，原因有两点：一是物业公司讨要物业费的案件已经胜诉，“如果不实施强制执行，判决书就成了一张废纸，法律的尊严就会打折扣。”二是业主即便败诉也往往拒不执行，法院如果“坐视不管”，势必影响以后类似的审判执行活动。况且，此前朝阳法院已经针对欠费的被执行人发出了执行公告。这样看来，法院的做法无论从实体还是程序上都是合乎法律规定的。但此事确实也引起不少人的担心甚至质疑。客观地说，当前导致物业纠纷和业主欠费的原因十分复杂，既有开发商的遗留问题，又有物业服务的质量问题；既有市场机制不健全、业主对物业公司缺乏选择权的问题，又有法制建设不完善、纠纷无法可依的问题。显然，上述问题没有哪一个是单靠法院的一纸判决或强制执行所能解决的。尽管有关法官在强制执行中解释说：“如果对物业不满，可以通过诉讼等法律途径来解决，而不应通过抗衡来解决。”但是，我们必须承认，按照现行的有关物业管理规定，业主的维权难度相当大。再加上诉讼活动的专业性要求、诉讼成本等，都是广大普通业主无法回避的现实问题。    在目前物业欠费比较普遍的情况下，我们确实不能把希望完全寄托在诉诸法院以及强制执行上，否则，一方面会加大司法机关的负担，使之面临诉讼之累、执行之累；另一方面，动用法警强制执行的行为也可能加剧业主和物业公司之间本已紧张的关系，甚至可能导致一些极端事件发生。    针对类似物业纠纷，相关方面应尽快规范物业管理，健全相关法规，努力从源头上消除矛盾。”î11月21日北京日报刊出记者黄秀丽文章《物业纠纷4成源于开发商 矛盾频发岂能不承担》，文章引用邱宝昌律师的言论，两害相权取其轻，应选择首先保护业主的利益和社会利益。“……律师邱宝昌认为，根据法律规定，前期物业公司由开发商指定，而很多开发商自己就设物业公司，双方之间有千丝万缕的关系。要理顺业主与开发商、物业的关系，首先应改变开发商和业主权利义务不对等的状况，让开发商承担起对前期物业管理的责任。可以考虑让开发商承担前期物业管理的费用，服务标准由政府部门制定。这样做的好处在于：在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时就充分考虑房屋质量；开发商将积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。这样做看起来对开发商的利益有所损害，实际上是对社会公共利益的维护。在开发商的利益与业主的利益，经济利益与社会利益发生冲突时，两害相权取其轻，应选择首先保护业主的利益和社会利益。……” 北京市忆通律师事务所主任律师李劲松则援引《最高人民法院关于在执行经济纠纷案件中严禁违法拘留人的通知》以及其他条款，指出这起强制执行中违反程序之处，并发表《建议朝阳区人民法院院长李新生引咎辞职的公开信》，公开要求朝阳法院释放被拘留的业主，并要求朝阳法院院长李新生引咎辞职。“……法院在执行经济纠纷案件中，不严格依照民事诉讼法的规定办事，以拘留被执行人促使其执行判决的事件，损害了人民法院严肃执法的形象，必须认真纠正。为此，特重申如下：一、民事诉讼中的拘留是对妨害民事诉讼的一种强制措施。人民法院在执行中采取这种强制措施，必须十分慎重，只有符合民事诉讼法第一百零二条规定的条件，才可采取拘留措施。二、人民法院根据民事诉讼法第一百零二条的规定决定采用拘留措施时，应当经院长批准，作出《拘留决定书》。五、对在执行经济纠纷案件的判决中违法拘人的，要严肃查处，并追究有关领导和直接责任人员的责任。(《最高人民法院关于在执行经济纠纷案件中严禁违法拘留人的通知》)1、朝阳法院执行法官，在并没有得到经您依法批准后依法制作出的《拘留决定书》时，便对这16位业主采取这种强制措施，程序违法。 2、朝阳法院执行法官，以自创的张贴所谓执行公告这一方式取代按法定送达程序送达执行通知书，程序违法。 3、朝阳法院执行法官，在并没有得到经您批准后依法制作的《搜查令》时，便强行破门而入进入被执行人住所，程序违法。……” [深度观察]

    一、业主为何欠缴物业费？ 业主与物业公司的矛盾随着中国房市的升温而加剧。拖欠物业费，是业主对物业公司最直接和有效的博弈手段，因此，因为物业费之争进入司法程序的案件历年有增无减。朝阳法院提供的数字表明，2005年该院受理了超过7000件物业纠纷案，2004年的这一数字为1898件，而在2002年，仅有194件。 过去由于受传统行政主导的影响，纠纷双方往往更愿意选择行政方式解决；而物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。 但在法庭上，多数坐在被告位置上的不是物业管理企业，而是业主。公开资料显示，2003年海淀法院共受理192件物业纠纷案件，仅有11件是业主诉物业管理企业，其余全是物业管理企业诉业主，占到全部案件的94%。2004年前两月，比例升为99.2%。 物业公司认为，享受物业服务就应该缴纳物业费；而业主则认为自己被强迫与物业公司签约，同时为缩水的物业服务买单是不合理的；而业主相对物业又是弱势群体，在诉讼过程中面临相当大的困难，所以只能以拒缴物业费的方式表示抗议。 这些弱势因素体现在： 1、作为单个业主，无法获得有效的原告身份。 “建筑物区分所有权”成为不少业主的“绊脚石”。其简单的解释是，业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施享有共有所有权。对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主就无法以个人名义出来主张权益。 在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。物业公司是为整个社区服务的，只有绝大多数社区业主投票认为它有问题，才能对其解聘。只有代表组织，如业主委员会能主张社区共有财产的所有权，并且能决定解聘社区的物业公司。但是现实的情况不容乐观。北京有2900多个物业管理区域，只有400多个区域成立了业主委员会，业主的代表组织并没有大规模地发展起来。 2、业主维权诉讼成本巨大 小区业主呈散沙式分布，平时忙于工作，对业主委员会等公共事务缺乏足够的关心；而物业公司则相对来说要强势得多。作为组织，物业公司拥有的资源比单个业主更丰富，并且物业公司有主管部门，可以对立法进行影响；而类似物业价格的听证会，基本没有物业代表参加。 “代表者责任”同样是公共产品，在业主与物业矛盾不明显时，业主代表这一身份常被业主遗忘；而矛盾发生时，又很少有人愿意主动担负责任，出现“公共品危机”，更多的人抱的是搭便车的心态。而物业公司还和房产开发商的关系千丝万缕。一项权威统计显示，目前全国2万家物管企业中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。大的开发商对政府都能施加某种程度的影响，甚至有的物业公司的背后就闪现着政府部门的身影。在这种背景下，业主寻求司法救济的途径就非常艰难。 3、业主选择诉讼比消极抵制的成本高出很多 首先是业主组织的难题，其次是立案、审理、判决程序中的诸多难题。法院经常以证据不符合采信标准不予立案。多数业主缺乏专业的法律知识，不会留心收集证据；取证对业主来讲，需要支付金钱、时间、精力等巨大成本，而胜诉获得的补偿往往比这些成本还低。秦兵律师曾算过一笔账，在一个有1000户业主的社区内，假设业主希望更换物业管理公司，那么他们就要分三步走：成立业主委员会、解除与旧物业公司的委托合同、选择一个新的物业管理公司。在业主委员会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下，所需时间及花费为：有诉讼为35个月，需70万元。即使能够立案，真正胜诉的业主也是少之又少。海淀法院统计了近几年的物业诉讼发现，案件审理结果多为业主败诉或与物业管理企业和解。 业主与物业公司的纠纷从全局角度来看说，是整个国家在司法和行政系统方面都不适用于现在新的物业形式。这就造成了当业主认为待遇不公的时候，既不知道如何去找到公平公正的信息，也不知道应该去找那个部门解决，以什么样的手段和技巧解决，这是最主要的问题。 从法律角度和实际的情况来看，业主与物业公司的关系，实际上是业主大会，或者至少是三分之二与物业公司的关系。在这个时候，业主在主张自己权利的时候成本就非常高，因为他至少要组织起来；而中国社区与西方社区不同，人与人之间联系并不紧密，没有政治的、经济的、宗教的共同体概念。 房地产市场不规范，导致物业公司替开发商背黑锅。但物业公司仍然可以获利。例如国内常用的建筑维保费整个5％，20亿的销售货款，10亿的造价，5％就是巨大的利益。发展商建了房子，把剩下事情交给物业公司，物业公司想要进入小区，就必须背这个黑锅。中国的物业管理企业从一出生那天起就不是纯粹的物业管理机构，它往往将自己当作小区的管理者，因为政府希望它有行政管理的职能，这也是政府常常明里暗里支持物业的一个原因。再者就是物业管理的标准缺乏监督，政府和业主都没有能力对物业服务进行全程的量化监督管理，导致物业公司服务水准下降。而业主又难以对物业服务下降进行举证。这就是业主不愿采取司法手段解决物业纠纷的原因。二、选择性执法对司法公正造成的损害 法律之手不能伸向法律的灰色地带，任何以法律名义进行的行动，必须有清晰的法律逻辑。在面对法律逻辑不清晰的情况时，执法者应该慎重其态度。如果似是而非的参照现有法律，对一些争议事件武断判断和执行，那么就很难让人们不产生“这是选择性执法”的质疑。众所周知，“选择性执法”在多数情况下是对公平的有意破坏，因而本身就不具备合法性。即民事执行权是国家民事执行机关代表国家依一定的法定程序行使的，强制债务人履行具有强制执行效力的法律文书所确定的债务，实现债权人的债权的一种权力。该定义涵盖了执行权的特征，主要体现为公权性、强制性、专属性和独立性。“根据当事人主义，执行工作也要奉行司法被动的原则，而且还要实行中立原则，法院不能完全站在申请人的角度来看问题。”在法治社会中，国家强制力只能介入违反法律尊严的活动，而不能介入任何一个利益团体之间的纠纷，也不能让社会感觉是介入这种纠纷。即便是某一个利益团体集体以行动抗议法律本身，而不是依法竞选进入立法机构去修改法律，政治家也应该尽量避免强力直接介入利益团体之间的纠纷。否则，强制力就有替某一利益团体服务的嫌疑。就可能造成对应利益团体对法律的不满、不信任甚至更复杂的社会心理状态。 　　法律是钢性的且具有最高的尊严。因此，即便是一个“不合理”判决，只要从法定程序上形成了生效判决，无论当事人自己是否觉得“合理”、“合法”，都必须执行，这必须成为社会的一个共识。执法本无过，强制执行也是司法系统可以采用的手段。问题是司法系统的决策者，是从众多违法不执行生效判决中，按照其目的挑选了一类来安排强制执行。这向社会发出的信号，很容易被大众解读成法律为物业公司服务，而不是为公平和正义服务。同时，强制执行的方法是否和被执行案件的标的相当，是否有滥用的嫌疑，是否有滥花纳税人钱财的嫌疑，也是决策者必须接受人民（通过人大代表）监督的。对于不动产主的和不动产相关的小额债务，由于其金额相对不动产本身微乎其微，其实可以用冻结其不动产的办法或者冻结其账户、向信用卡等信用机构发出信用建议甚至直接从被执行人账户强制划款等方法来实现强制执行。而采用警力来对付小额债务问题，社会民事纠纷的解决带来的负面影响是公认的。 法官水平的参差，自然会导致一些合法但是不尽合理的判决产生。这些，需要提高法院法官素质来解决。人大对司法的监督力度，也是司法公正与否的要因。国家的司法、执法机构，虽然应该是依法行事，但只要有人的地方，都可能出错。人大代表的监督能力和监督效果，直接影响到司法、执法机构的水平的提高，和减少、避免违法、枉法裁判的产生，提高判案的水平和质量。让当事人双方都能理解且满意的判决越来越多。 《合同法》赋予合同双方抗辩权，但目前国内尚无一起“拒缴合法”的判例。也就是说，一个法律上赋予公民的权利，却在实践中无法实现。当民事纠纷的当事人不再相信法律，不再相信司法制度的时候，他们就会去寻求其他途径解决。这种状况的产生司法部门难辞其咎。香港的“钉契”（通过法定程序由债权人向政府不动产管理部门提出申请，使得债务人的不动产不能过户）制度对不动产业主的小额经济纠纷的解决，是一个不错的方法。甚至“业主立案法团”（类似大陆的业委会，但有法人地位）都可以申请对某个小业主欠交物业管理费的“钉契”。 物业管理费，是某个业主依照业主公约的约定，向其他所有业主承诺的，支付用于全体业主共同财产管理、养护的费用。物业管理企业如果以诉讼方式向业主讨要物业管理费，实际上是业主大会的授权行为人。法律并没有赋予物业公司在物业管理费的收缴纠纷上的主体地位，而是代理地位。这一点，法官并不普遍了解。 目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，物业管理条例也是软性的政策，遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定。《中华人民共和国物权法》出台后，建筑物区分所有权的基本规则可能会有法可依。 [建言]

    本文所述的因物业管理合同而发生的强制执行案例，仅是选择性执法问题的一小部分。与此相似的，还有工人，尤其是农民工与雇主间的劳动合同、被拆迁户与开发商间的补偿合同等等，选择性执法的问题都大量存在。选择性执法破坏的是人们对法治社会的信心，“法治”之所以为人所推崇，在于他保护公众利益，违反公众利益者进行制裁，至少应使同做一件事时人们能够预期合法经营收益高于违法经营收益。然而，选择性执法恰恰破坏了法律的本意，而法律又赋予他们对违法者进行处罚的权力，与此同时，法律又默认了执法者不执法的权力，实际上为执法者提供了寻租的机会。立法工作应当在制度设计上，向杜绝选择性执法用力。