经市政府同意，济南市物价局、市住房保障和房产管理局联合印发了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》（以下简称《市办法》），自2012年8月1日起施行。物业服务收费管理与市民生活息息相关，社会各方面十分关注，为切实做好《市办法》的宣传解释工作，合理引导社会舆论，争取各方面的理解和支持，营造良好的社会环境和舆论环境，7月27日，市政府新闻办、市物价局、市住房保障和房产管理局召开新闻发布会。市物价局局长孔杰，发布了《市办法》制定背景、制定的过程和原则、主要内容和特点以及需要重点解读的若干问题；市住房保障和房产管理局局长刘胜凯，就全行业如何贯彻收费政策，提高服务水平也向大家作了通报。发布了与《市办法》有关的政策措施。国家、省、市级20多家媒体参加了发布会。
一、《市办法》起草背景
物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重大意义。截止到目前，我市共有物业服务企业525家，从业人员超过3.5万人，管理面积超过7600万平方米。物业管理的覆盖面已从单纯的住宅小区延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校等社会各个领域，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等多层次、全方位的配套服务体系。
但是，在物业管理及物业收费中还存在着一些问题，主要表现在以下几个方面：一是开发遗留问题比较突出。房屋配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等问题的存在，在很大程度上直接导致了物业纠纷的产生，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是物业服务收费不规范。部分物业服务企业存在乱收费、物业服务收费不透明和捆绑式收费等现象，部分物业服务企业缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业服务收费行为有待进一步规范。三是专营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，物业服务企业和业主实际承担了很多不合理的责任和费用。四是车辆收费管理方面的矛盾日趋突出。车位租赁、车位管理、地上车位场地使用等收费由于缺乏规范的政策规定，社会反映强烈。这些问题的存在，使得物业管理区域内的纠纷和矛盾不断产生。因此，在总结多年来物业服务收费管理经验的基础上，根据国家、省文件精神制定切合我市物业收费管理实际的办法，非常必要。
二、《市办法》的制定过程和原则
自2009年《山东省物业管理条例》公布实施后，我们会同市住房保障和房产管理局，及时启动了《市办法》的起草工作。2011年底《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2011〕185号）公布后，我们进一步做好与省办法的衔接，加快工作步伐，推动《市办法》尽快出台。6月29日，《市办法》经市政府常务会议原则通过。在制定过程中，我们对全市物业服务收费管理现状进行了认真调研，针对存在的服务收费不规范不透明、部分专营设施设备产权关系不明晰导致维修养护责任不落实、住宅小区车辆收费管理矛盾突出等问题，深入研究改进措施，对物业服务内容、收费标准进行了科学合理的成本测算和监审，先后召集物业服务企业、业主代表、人大代表、政协委员、政府部门代表召开座谈会，广泛听取了社会各方面的意见和建议。制定《市办法》的几项原则是：
（一）坚持以人为本，以关注民生为目的。《市办法》的制定，始终坚持以科学发展观为指导，以关注民生和构建和谐社会为出发点，坚持以人为本，以服务于不断提高居民生活质量和水平为目的。
（二）坚持政府指导，强调业主自治、企业经营为主导。一方面注重明确政府指导的责任；另一方面，强调业主自治，提倡业主通过公开选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。
（三）坚持科学测算，在充分考虑业主承受能力的前提下，兼顾双方权益。在制定各项收费标准时，坚持在充分考虑业主承受能力的前提下，兼顾物业服务企业的利益，努力建立公开、合理、质价相符的物业服务收费机制。
（四）坚持实事求是，做到“于法周严、于事简便”。《市办法》必须符合有关法律法规，符合我市物业管理实际，确保合法性和可操作性。
三、《市办法》的主要内容及特点
《市办法》共三十六条，主要对物业服务收费管理的法律依据；收费标准的形成机制、定价原则；物业收费监管的职责权限；物业服务内容、成本构成、收费标准；物业服务企业和业主的权利、义务及责任；违反价格法律法规行为的行政处罚等内容作出了明确规定。其特点：
（一）对政府指导价和市场调节价的划分更加明确。普通住宅前期物业服务费、地下共用车库内车位租赁费、停车服务费实行政府指导价。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价。
（二）物业收费指导价格调整建立法定适时调整机制。物业收费标准根据住宅物业种类、服务内容、服务等级以及物价指数变动情况，经市政府批准后每年向社会公布。
（三）对物业服务收费监管前移，强化前期物业服务合同的管理力度。在明确前期物业合同内容的基础上，增加了按规定时限向价格主管部门备案的条款，强化了前期物业服务合同的监管。
（四）强调专业经营单位向最终用户收取费用。供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照服务合同，向最终用户收取费用，从根源上减轻了物业服务企业和业主很多不合理的责任和费用。
（五）建立物业服务费成本监审、价格监测制度。办法规定政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，为制定基准价格提供依据。
四、需要说明几个问题
（一）关于物业服务等级和收费标准的问题。按照《山东省住宅物业服务收费管理办法》规定：普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。2011年12月省住建厅公布了《山东省住宅物业服务等级标准》，经过反复研究论证，并多方征求意见，我们拟定了《济南市普通住宅物业服务等级服务标准》。按照新的规定，我市普通住宅物业服务等级标准分为公共性物业服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分，公共性物业服务标准按物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高对应的物业服务收费指导价格越高。特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施的维护、运行服务标准。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价的范围内通过合同约定具体物业收费标准。公共性物业服务收费标准为：一星级0.50元/平方米.月；二星级0.75元/平方米.月；三星级1.00元/平方米.月；四星级1.30元/平方米.月；五星级1.60元/平方米.月。电梯维护和运行服务收费标准：0.35元/平方米.月，自动消防控制设施维护运行服务收费标准：0.20元/平方米.月。
（二）关于车位租赁费标准和停车服务收费标准。按照省关于车位租赁费和停车服务费实行政府指导价的规定，我们选取近百个住宅项目，对其车位租赁费和停车服务情况进行了调查统计，并选取典型样本按照规定程序进行了成本监审，在此基础上拟定了公共车库内车位租赁费和停车服务费标准，具体为：车位租赁费220元/个.月，停车服务费35元/辆.月。鉴于当前车位租赁费、停车服务费由于缺乏规范的政策规定，引发的矛盾日趋增多，社会反映强烈，我们将车位租赁费和停车服务费标准与《市办法》同步出台。
（三）供水二次加压设备运行电费问题。《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条规定：“供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。”根据《山东省物业管理条例》规定，专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，专业经营设施设备不符合规定的，要进行设施、设备的改造移交。单就二次供水而言，据市公用事业局统计，我市二次加压供水设备190多处，担负近20万户居民的供水任务，年供水量月计1600万立方米。上述统计的二次加压供水设备绝大部分未能按照《条例》的规定进行改造和移交，按照《条例》规定进行改造和移交需要一定过渡期，为做好与《山东省住宅物业服务收费管理办法》衔接，市政府已责成有关部门尽快实施居民小区二次加压设施改造工作，并将实施情况向社会公布，接受社会监督。同时在《市办法》中规定:“专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。”
（四）《市办法》及配套文件具体实施时间
《市办法》将于2012年8月1日起正式实施，与之配套的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》同时公布实施。
